BGH konkretisiert seine Rechtsprechung zum Kündigungsrecht des Vermieters aus berechtigtem Interesse

 

 

Mietrecht

 

BGH Urteil vom 03.04.2017 (BGH VIII 45/16)

 

 

 

BGH konkretisiert seine Rechtsprechung zum Kündigungsrecht des Vermieters aus berechtigten Interesse.

 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 03.04.2017 (BGH VIII 45/16) zum Kündigungsrecht des Vermieters nach § 573 Abs. 1 BGB „aus berechtigtem Interesse“ seine bisherige Rechtsprechung konkretisiert.

 

 

 

Gewerbliche oder (frei-) berufliche Nutzung stellt kein Regelbeispiel dar.

 

 

Mit seiner viel beachteten Entscheidung aus dem Jahre 2012 (vgl. BGH VIII ZR 330 /11) hatte der 8. Senat noch angenommen, das Interesse des Vermieters, die Mietwohnung an einen  Familienangehörigen, für dessen beruflichen Nutzung (Einrichtung einer Kanzlei) zu überlassen, sei ein berechtigtes Interesse und legitimiere den Vermieter zur Kündigung.

 

Nunmehr stellt der BGH fest, dass seine vorgenannte Entscheidung von der Rechtsprechung und Praxis zu weit ausgelegt worden ist. Er wollte mit dieser Entscheidung keinesfalls einen für alle Fälle anwendbaren Katalogtatbestand zu § 573 Abs. 1 BGB herstellen (dies stehe auch nur dem Gesetzgeber zu). Vielmehr müsse immer im Einzelfall entschieden werden.

 

Mit dieser Entscheidung stärkt der BGH nicht nur die Mieterrechte, sondern stellt darüber hinaus klar, dass für Vermieter durchaus die Möglichkeit (nach wie vor) besteht, eine Kündigung aus berechtigtem Interesse wirksam auf den Wunsch, die Mietwohnung für gewerbliche, oder zur  (frei-)beruflichen Nutzung (auch eines nahen Familienangehörigen) zu stützen.

 

 

Umfassende Würdigung beiderseitiger Interessen

 

 

Dann aber muss eine umfassende Würdigung beiderseitiger (in der Verfassung verankerten Rechte) Interessen von den Tatrichtern vorgenommen werden. Hier sei beispielhaft die Eigentumsgarantie (die sich beim Mieter auch als Besitzrecht ausweiten lässt), als auch die Allgemeine Handlungsfreiheit und die Berufsfreiheit erwähnt.

 

Zu beachten ist jedoch, soll die Mietwohnung allein für gewerbliche Zwecke genutzt werden und nicht auch zu Wohnzwecken dienen, so weist der Nutzungswunsch des Vermieters eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs.2 Nr. 3 BGB auf. Das hat zur Folge, dass der Vermieter nicht nur ein berechtigtes Interesse nachweisen muss, sondern darüber hinaus auch darlegen muss, dass eine Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen würde.

 

Widerspricht der Mieter der Kündigung, ist darüber hinaus noch zu prüfen, ob die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte darstellen würde. Erst hier ist auf die konkrete Situation des Mieters (wirtschaftliche Fähigkeit, Wohnraummarkt etc.) einzugehen.

 

 

 

Fazit

 

Das Urteil stärkt ohne Zweifel die Kündigungsschutzrechte der Mieter, ohne jedoch zeitgleich die Rechte der Vermieter zu beschneiden. Dazu gibt es, gerade für die im Mietrecht beratenden Berufe und Institutionen sowie den Tatrichtern, exemplarische Beispiele zur Hand, unter welchen Umständen und aufgrund welcher (verfassungsgemäßen) Rechte, die Interessen der Parteien zu werten sind, was eine genaue Studie dieses Urteils unverzichtbar macht.